三次出手、两次D王！一向稳健的万科，为何唯独对绍兴“疯狂”？

　　8月18日，也就是昨天，万科以封顶楼面价21551元/㎡、配建460㎡的手笔，摘得凤林西路以南4号地块，创下镜湖新高。

　　在“限地价 竞配建”土拍新政后，这是越城区出让的第一宗宅地，就让很多人叹为观止，直呼“看不懂”!

　　同时，也有业内认为，万科出手拿地，是重要信号。早在去年，万科拿下柯桥R-24地块，破柯桥地价纪录。本站就预言：柯桥买点出现!(点击蓝字阅读原文)现在来看，确实如此。

　　如今，万科再一次杀回镜湖，择址凤林西路，这背后释放的信号，值得细品。

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　　首先，我们来看看这地究竟拿得有多贵?

　　凤林西路以南4号地块，名义楼面价21551元/㎡，目前只比城西众安地块(21569元/㎡)略低18元/㎡，排在历史第二。

　　但算上配建成本的话，实际楼面价约21655元/㎡，超过了众安地块。

　　实际楼面价=(总价251000000+建安成本4500元/㎡*配建面积460㎡)/(总建面116465.9㎡-配建面积460㎡)

　　也就是说，这块地实际意义上已经晋升为绍兴新D王。

　　在出让前，普遍不看好能够封顶。结果一出，不少人认为，行业带头大哥此举是否太疯狂?

　　那么，这块地未来要卖多少钱才能保本呢?

　　项目成本=土地成本*(1+0.03)+装修成本+建安成本+税费(土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%)+营销及管理费(3.0%)+财务成本(按照建安x1.5年x0.08)-车位利润

　　其中，高层/小高层建安成本按4500元/㎡计算，装修成本按1500元/㎡计算;排屋建安成本按6000元/㎡计算;车位按25万元/个计算。

　　也就是说，全盘均价几乎要34900元/㎡才能保本。

　　如果排屋售价按46000元/㎡计算，这宗地块小高层、高层与排屋之间的占比约61：39。则小高层、高层综合售价约28000元/㎡，才能实现全盘保本。

　　而从凤林西路板块及周边目前在售的小高层、高层、洋房产品售价来看，万科此次拿地有一定的加预期。

　　未来打造小高层、高层的4-1区块，如何实现更大的溢价?或许就是见证万科能力的时刻。

　　不过，4-2区块容积率只有1.01-1.05、限高12米。而且，4-2区块为岛居地形，三面环水，自然条件优越，极其适宜打造高端排屋产品。

　　在“宇宙中心”镜湖，一套城市排屋的价值，是不可估量的。早就听闻，官渡路上某排屋还未开盘，就“内定”一空。

　　这也是为什么，这宗地块能吸引来元垄、万科、中海、新希望、华发、绿都、雅居乐、保利等八家开发商激烈角逐，整整鏖战129轮。

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　　常说在土地市场上，万科出手拿地，是重要信号。

　　的确，高喊“活下去”的万科，拿地一向以“稳健”著称。在公开场合，万科也多次提及“不囤地、不捂盘、不拿”的三不政策。

　　但万科在绍兴每次拿地似乎都很“疯狂”?

　　2017年，万科拍下镜湖中心区8-5号(万科·大都会)，时隔21个月，万科拿下柯桥R-24地块(万科·芳塔纳丽)，再加上如今的凤林西路以南4号地块。

　　三次出手，两次D王!

　　看似与它拿地策略背道而驰的举动，实则是万科惊人的拿地眼光。

　　回头看，万科·大都会所在的地段，已是绝佳且珍贵的镜湖核心区，而当年万科入手的楼面价仅11101元/㎡。

　　去年，不少人还在质疑柯桥R-24地块楼面价14755元/㎡，是否激进时，今年早已被金昌R-40地块、禹洲G-08地块先后刷新，地价直线冲破2万，再次验证了柯桥城区价值。

　　时至今日，万科在凤林西路又创造了一个D王，给凤林西路板块注入了强大的预期!

　　地铁、绍兴市人民医院镜湖总院、龙湖天街、星级酒店、滨水商业……还有这两年来先后出让的地块，保亿·湖风雅园、金辉·天镜云著、万科凤林西路以南4号地块，以及待出让的凤林西路以南5号地块……

　　在镜湖核心区日渐饱满下，凤林西路板块腾飞已经箭在弦上!

　　正如我们提过的地产界“牛排定律”。

　　拿地就像煎制牛排。三分熟的牛排，充满血水，咽不下肚;九分熟的牛排，口感厚重，失去咀嚼感。

　　同样，对房企来说，过于偏僻荒芜的地块，开发难度太大;周边过于成熟的地块，失去利润空间。

　　毫无疑问，凤林西路板块正是这一块恰到好处的“牛排”。

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　　另外，万科在环杭都市圈的土地储备不够，也是重要原因之一。

　　2019年以来，万科在杭州的市场份额逐渐下降，仅拿下新塘和勾庄两宗宅地，土地储备和维持营销规模的压力较大。

　　并且，在杭州土拍实行“双限”之后，拿地的利润空间进一步收紧，利润率有一定程度下降。

　　而绍兴，作为环杭都市圈的重要节点城市，市场尚且开放，一直是包括万科在内的房企重要的拿地战场之一。

　　因此，万科这两年在绍兴土地市场动作频频，透露出深耕绍兴的意图。如今，镜湖万科·大都会几乎清盘，柯桥万科·芳塔纳丽也处在成熟的销售期。

　　这次成功拿地，保证具备充足的土地储备，后期有更多的发挥空间，也让万科在绍兴营造充分的品牌话语权。

　　而万科的到来，也进一步夯实了板块的“含金量”。

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