绍兴土地要卖2万/㎡?

绍兴这几年正发生着惊人的变化：

全城大拆迁、地铁大建设、镜湖大发展……

大拆大建的背后，需要巨额的资金支持。尤其是棚改项目，持续整整三年，遍布绍兴全域，耗资尤为巨大。

所以一旦有些棚改工作延缓，便有人提出疑问：绍兴是不是没钱了?

这种疑虑其实有些多余，因为中央推出“地方政府专项债券”，为地方政府筹集资金提供了一个新的渠道。

其中，就有专门为棚改打造的“棚改专项债券”。

“棚改专项债券”是如何操作的?为什么棚改专项债券会影响地价?我们来一探究竟。

1、“棚改专项债券”如何操作?

近日，浙江省公布一批棚改债券，其中绍兴有4个区块，合计将发行债券21亿元。

这四个区块是任家塔村、华舍街道沙村、齐贤镇高泽居和嘉龙村，以及新昌大明市新区。

我们以任家塔村为例。

任家塔村征收项目，拟申请融资债券资金4亿元，债券期限7年，预计债券年利率4%。

偿付方式为每年付息一次，在债券到期时一次全部偿还本金。

看下面的表格可能更直观点↓

也就是说，政府通过发行债券，获取4亿的资金用于建设、棚改，之后每年向购买债券的人支付1600万的利息。

到了第7年，债券到期，连本带利偿还债权人。

既然之前的资金还需要通过发债来凑，债券到期，政府又是哪来的偿还的钱呢?

答案是：卖地。

2、为什么棚改债券会让绍兴地价卖到“2万+”?

政府通过发债，获得资金推进棚改，棚改之后，又获得了新的土地。

这些土地会再次出让，卖地收入来偿债，多出来的差价，则可以用来改善基础设施、投资教育医疗等。

也就是说，为了支付利息、如期兑付，也为获取差价，政府只能让土地价格上涨，否则，地方政府将出现“亏损”。

那么，政府是如何预测土地价格上涨的?

从上面的资料，可以看出，官方是这样算账的：

GDP增长速度，是预计土地价格增长的主要因素。取的是近三年绍兴GDP增长的平均值，也就是6.6%。

目前，任家塔村周边地价是1107.38万/亩，那么5年之后(土地出让之时)，任家塔村腾出来的105.88亩土地，至少可以卖16.14亿!

换算一下，土地价格约22865.5元/㎡，如果以容积率1.5来计算，楼面价可以达到15259元/㎡!

这也才只是保证不赔，可能只是个起拍价。

要知道，目前的绍兴—官渡2号地块，土地成交均价才15772元/㎡，成交楼面价12132元/㎡!

3、其他还有什么影响?

我们都知道，市场往往是牵一发而动全身。

地方政府专项债券让地价不得不涨之后，又会如何影响房地产市场?

首先，土地价格上涨，必然带动房价上涨。

排除一些因为政策影响、开发商销售策略影响的因素，房价整体上与土地价格增幅是相一致的。

房价增幅≈地价增幅≈GDP增幅，也就是说，如果你的收入跑不赢GDP，最好还是早点买房。

中心城区涨幅更大。

因为“GDP增速”只是地区的平均涨幅，城市中心区域一定会略快于这个涨幅。

这也是为什么产业发达的区域、城市重点发展的区域，不仅价格高于其他区域，而且增速也会高于其他区域。

房地产环境会更加“温和”。

在“项目收益风险中”，也提到了“棚户区改造项目具有特殊性，容易受到房地产市场的影响，房地产价格的波动、甚至是动荡，将影响项目的收益，进而影响到项目资金的平衡。”

不仅是为了百姓，也为了自身利益，政府一定会维持房地产市场的平稳发展。