登记商品房交易合同备案的法律效力

1、案 例

2008年11月，甲和乙房地产开发有限公司(以下简称“乙公司”)签订了商品房预售合同，并到县房产管理局办理了预售合同登记备案。2009年10月，乙公司又将同一套商品房出售给丙，双方签订了商品房买卖合同，该合同也在县房产管理局办理了登记备案，加盖了县房产管理局商品房买卖合同登记备案专用章。丙在签订合同后依约交付了首付款，乙公司与县房产管理局共同协助丙办理了按揭贷款。2011年，乙公司向丙交付房屋，丙随即装修后入住。但甲、丙均未办理案涉房屋的预告登记和转移登记。

2015年，甲向人民法院提起民事诉讼，请求确认丙与乙公司签订的合同无效，并对其物权权益优先保护。甲的理由是其签订商品房买卖合同后即进行了登记备案，等同于预告登记行为;乙公司与丙签订合同时间、合同登记备案时间均在其后，且乙公司再次处分房屋的行为未经其同意，应属无效。

一审、二审人民法院均认为，丙与乙公司的购房合同有效，应继续履行，商品房买卖合同登记备案行为对物权不发生效力，据此驳回甲的诉讼请求。甲不服，向省高级人民法院申请再审。

2、疑 惑

01、商品房预售合同登记备案的法律效力能否等同预告登记?

02、商品房预售合同登记备案后能否产生权利保护优先效力?

3、问 题 解 惑

在我国法律中，商品房预售合同登记备案和预告登记是两项不同的制度，二者之间有着根本的差别。

预告登记是《物权法》确定的一种物权登记制度，以保障将来发生的不动产变动为目的。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力。经预告登记的不动产买受人可以享有产权人的部分权利。司法实践中，已预告登记的不动产一般不能作为出卖方财产予以强制执行。

而商品房预售合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项房地产交易管理制度，是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，是房地产开发商应当履行的一项法定义务。由于该制度的强制性、与后续的不动产登记直接关联，且具有一定的公示性。因此，在保护购房人合法权益方面，具有一定优势。但是，在产权保护的法律效力方面，却存在先天不足，法律上并未规定登记备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力，也未明确未经登记备案的预售合同是无效，还是不能对抗第三人等内容。商品房交易合同登记备案制度仅是对合同双方形成一种行政管理上的义务，而非不动产权利变动的影响;经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在购房人办理转移登记前出卖人仍然是法律意义上的产权主体，享有完整的处分权。

因此，办理了商品房预售合同登记备案并不当然产生预告登记的法律效力，预售合同登记备案不具有预告登记的功能。本案中，甲认为已办理合同登记备案便等同于预告登记的观点显然没有法律依据。

关于商品房预售合同登记备案后能否产生权利保护优先效力的问题。根据《物权法》《合同法》《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(2016年最高人民法院发布)等规定，商品房预售合同登记备案与否，与预售合同效力无关，登记备案并不是合同生效的要件。司法实践中，人民法院对于当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，除当事人明确约定登记备案作为合同生效条件的外，不予支持。对于“一房多卖”情形下，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，原则上应按照如下顺序确定权利保护顺位，明确履行合同的买受人：(1)已经办理商品房所有权转移登记;(2)合法占有房屋;(3)合同履行情况、买卖合同成立先后等。对于合同履行情况，应综合各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签等因素公平合理确定;对买卖合同成立的先后，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。在现行法律法规及司法解释中，并未明确优先保护登记备案的合同，以及登记备案在先的合同。

由此可见，商品房交易登记备案与否，只是在当事人均未办理转移登记和合法占有的情况下，作为判断买卖合同的履行情况、成立先后顺序的因素之一。对于 “一房多卖”中数份合同均有效且均办理了登记备案的情形下，人民法院将在审查合同的履行情况、成立先后等基础上，确定保护顺位和应继续履行的合同，而不是直接认定登记备案在先的优先保护。

部分省高级人民法院也对此做出了明确规定，如《浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)》规定，商品房开发企业就同一商品房订立数个预售合同，均已办理商品房预售合同登记备案的，已先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持;均未合法占有房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持等。

本案中，再审法院经审理认为，虽然甲、丙与乙公司签订的两份合同均办理了登记备案，但商品房预售合同登记备案不同于商品房买卖的预告登记。甲提出的关于其登记备案行为等同于预告登记的主张，没有法律依据。由于甲和丙在办理商品房买卖合同登记备案后，均未申请预告登记和转移登记，故两人登记备案的商品房买卖合同均不发生物权效力。但是，丙装修入住的事实符合合法占有情形，甲签订商品房买卖合同并交纳购房款后，在房屋具备交付条件的情况下，既未向乙公司主张交付房屋，亦未对乙公司向丙交付房屋提出异议，明显与常理不符。原审法院认定丙与乙公司签订的商品房买卖合同合法有效、双方应继续履行并无不当，据此于2017年8月裁定驳回甲的再审申请。

本案的启示是，商品房预售合同登记备案制度虽然在一定程度上起着预防“一房多卖”作用，但是在数份合同均有效的情况下，合同登记备案制度的缺陷显而易见。从依法保护不动产权益和降低交易风险的角度来，及时办理不动产预告登记仍是必要的。甲的诉讼请求虽然在本案诉讼中未得到支持，但是其因开发商“一房二卖”造成的损失，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》等规定，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。