房价到底是真跌还是假摔？

房价到底是真跌还是假摔？

楼市有多冷?

最近满屏的房价下跌的文章，让你们拼命买房，终于跌了吧!”

奋斗了近十年，依然没能攒够一套房子的首付。

“每天刷刷这些新闻，比我多卖两套煎饼果子都高兴!”

但有些人很不高兴。

江西上饶碧桂园一个项目房价由1万元降到了7000元，大量老业主“维权”，该项目的售楼处被砸，被称之为，2018年楼市“第一砸”;

杭州滨江未来海岸二期降价40万，导致一期的业主跑到售楼处“维权”;

合肥一项目由于促销，将某栋某个户型降价4000元/平方米，引来老业主堵住小区门口，拉横幅“维权”;

……

高喊活下去的万科，直接将厦门万科白鹭郡六折甩卖，引起老业主不满，最终只能给前期买贵的业主退还100万，平息了愤怒。

但无论是开发商，还是新老业主，都感受到了凛冬将至的寒意。

成交量下跌，是最能体现市场冷热的标志。

▲数据来源于网络

从上图的成交量来看，除了深圳、福州、宁波、温州和济南之外，北上广杭等城市成交量都在下跌。

而统计局的数据也证明了这一现象：

  1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%，办公楼销售面积下降9.3%，商业营业用房销售面积下降1.1%。

  其中，以东部地区和东北的销量下滑最为明显。1-9月，东部地区商品房销售面积下降4.3%，东北下滑了3.5%，只有中西部地区还在增长，今年的“金九银十”神话不在。

寒意十足的还有土地市场。从7月开始，各类土地市场成交都在大幅下滑。

  到了9月，下降幅度继续扩大，百城各类型土地合计供应建面10403万平米，环比-26.2%，同比-34.9%。其中，住宅用地下降25.6%、商住用地下降高达56.2%。

与此同时，几乎绝迹，流拍却在暴增。8月份太原曾出现单日流拍8宗地，济南9月21题土拍，7宗流拍、8宗底价成交，都是土拍的典型冷门。

 截至10月16日，年内宅地流标量达到233宗，同比2017年同期的90宗上涨148%，已经刷新了同期历史记录。

数据都在下行，房价呢?

二

真跌还是假摔?

先来看看官方怎么说。

从10月20日发布的9月70个大中城市房价数据来看，一二三线城市房价逐渐分化。

一线城市房价全面降温，4个一线城市新房价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%;

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点;

35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

▲数据来源：国家统计局

  而在上涨的城市中，西安涨幅高达6.2%，排在首位。其次是呼和浩特(2.8%)、泸州(2.6%)、贵阳(2.1%)、西宁(2.1%)、昆明(2.0%)，涨幅都不低于2%。

  一线降温，而这一趋势尚未传导至二三线城市，这也是为什么大多数人在媒体上看到很多房价下跌的新闻，身边的房价依然保持上涨的原因。

有人会说，官方的数据也能信?在限价备案的政策下，这个价格涨幅参考价值确实不大，不妨来看看其他机构给出的数据。

  在这份相对真实的房价表中，9月份32个城市有8个城市房价下降(相比8月)，上海跌的最多，超过了3%，其次是北京为-2.4%，三亚和厦门两个被热捧的旅游城市，房价也有超过1%的降幅。

  其余24个城市依旧在上涨，但涨幅都不超过5%。涨的最多的是成都，涨幅4.85%，其次是海口、南昌和太原，这几个弱省会城市，在上一波大涨中没能跟上节奏，如今补涨的声势已经很小。

  这份数据，与官方数据有着共同的特点，就是城市分化明显。一线城市明显降温，二三线城市微微上涨，相信随着城市的传导机制，上涨行情也会进入尾声。

  再来看另一个平台的数据，云房数据研究中心监测的全国100个重点城市二手房价格显示，9月房价环比下跌的城市由上月的29个增加到33个。其中，杭州下跌2.29%幅度最大，成都、宜昌、廊坊、青岛紧随杭州其后。

此外，还有67个城市仍保持上涨，其中上涨幅度最大的为呼和浩特，涨幅为3.05%，南阳、洛阳、临沂、湖州二手房价格涨幅名列前茅，涨幅较大的多为三四线城市。

  综合来看，一线楼市除广州外都有在下跌，但幅度较小;二线热点城市明显降温，涨幅缩小，像厦门、杭州这类房价涨幅过猛的城市，下跌幅度较大;三四线城市大多还在上涨，但随着部分省市货币化安置逐渐取消，或转向实物安置为主，行情或已到尾声。

三

还会跌下去?

房价还会不会跌下去?

  从调控政策环境来看，形势整体趋严。从7月31日中央会议提出的“坚决遏制房价上涨”，把过往“坚决遏制房价过快上涨”中“过快”二字删除，但意思大变，调控更加坚决。

  8-9月，多个城市推出了更加严厉的调控政策。单单9月份，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次，再次刷新了历史纪录。北上广深等重点城市还开展了专项行动，打击房地产领域违法违规行为，治理房地产市场乱象。

而据统计，今年房地产调控次数更是高达385次，同比上涨幅度达82%。如此严格的调控环境，是楼市整体走低的重要因素。

中间也出现过松动，比如盛传的广州三区取消限价、长沙取消限购等消息，曾一度让人看到希望，但随后都被证伪。

紧箍咒越来越紧，这些谣言不过是一些人出现的幻觉罢了。

从房企的角度来看，现金流成了夺命刀。

  手持1596亿元现金的万科，喊出的“活下去”不过是自己戏精上身，借机拿地收购的借口罢了。但万科只有一个，手里没钱的房企却遍地都是。

另一方面，房企的融资成本也逐渐攀升。2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，仅相当于2017年下半年融资体量。境内发债渠道大规模紧缩，房企发债受到很大限制，而境外发行公司债又较难，且利率均超8%，融资情况不容乐观。

  限购加紧、融资遇阻的房企，只能降价销售加快回款。于是，恒大率先打出购房89折优惠，更多的小房企加入到队伍中来。或许在四季度，更大幅度的降价促销正在路上。

  此外，房贷利率连续20个月上升，也给购房者带来了前所未有的压力。虽然目前国内平均房贷利率5.7%比历史高点尚有距离，但对楼市的降温作用明显。

三重因素相互叠加，致使楼市如此冷清。那，楼市会崩盘吗?

大概率不会，毕竟房地产在中国，已经不单纯是个经济问题。