快速掌握房屋类型

1.商品房

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。一般我们居住的生活小区里的住宅，均为商品房。也是在购房过程中最常见，也是大部分普通民众购买意向最多的一种类型。

知识点补充：商品房的五证，是指《国有土地使用证》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》。我们在选房中，一定要第一时间了解该房源是否已经是五证齐全的了，如果开发商尚未取得其中的一个或多个，那么从法律上来讲是不允许对外售卖的。这个时候就要谨慎再谨慎了。

2.经济适用房

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

知识点补充：经济适用房与商品房的三点主要区别在于，

①获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金。

②租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制;

③购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制;

④价格政策不同，经济适用房出售由政府指导价为准，不得私自提价售卖。而商品房主要靠市场决定，且全部收益归个人说有。

3.商住房(商住公寓)

商住房是指“十一五”时期，国家要重点发展普通商品住房。对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用);二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。通俗的理解就是商住房可以注册公司用来办公，也可以当做住房，而商品房一般具备公用办公的功能。其次在产权年限，水电性质，落户与否，户型大小上也有一定的不同。

4.回迁房

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。

购买回迁房的需要注意的是：回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，受法律保护可以放心购买，购买流程与手续与商品房是一样的。而第二种情况业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的，所以投资或购买第二种情况的，需要谨慎

5.小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。购买小产权的房子有一定风险，主要体现在：

①小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区别当地的实际情况。

②“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

③购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

6.房改房

房改房是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套共有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

购房条件：要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。其原产权单位是单位或房管局，出售给个人所有

7.公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。公房的产权归国家所有，相当于住户购买的是房子的使用权，而普通商品房则是个人所有权。公房出售要经过产权所有者单位或国家同意后才可上市销售。商品房则不受约束，根据个人情况随时可以上市转售。

8.补充知识点：村证房与市证房

很多人在购房过程中，经常被人告知这个房子是村证的。我们一般城镇中的商品房都是市证房。但在城市郊区或者农村里，会经常出现以村证为标签的房子。那村证房与市证房有哪些区别呢。

从定义简单来说，“村证房”，是指城中村村委会为了改善村民住宅环境，利用本村的集体土地自主开发建起来的村民福利房，销售对象仅限于本村村民，可在村民内部转让，但不允许作为商品房对外销售。村里只发类似宅基地证的房产所有权证明，没有在房管局备案、没有统一印制的房产证。市证是由开发商或单位建设的有正规手续&证书，可以上市流通的房屋。