楼市大利空，房产投资赚钱时代已结束了吗？

2018年夏天，消费降级这个词突然火了。

  收入有限，油价起飞，房租高涨，个税收缴总额再创新高，前不久在美国上市的拼多多，成为了消费降级最典型的代表，虽然争议不断，但是其1年的销售额有2000多亿。随之出现的还有——榨菜销量倍增，不在乎距离的恋爱，买不起房也租不起房的年轻人。

最近还有一个大消息，房产税已经实锤落地，全国人大拟于5年内提请审议。

  从2002年至今,世界经济和金融形势都发生了较大的变化。受美国次贷危机和世界金融危机的影响，我国房地产市场很大程度上经历了从2002-2007年间的形势大好到2008年的哀嚎遍野;从2009年的绝地反弹到2010年的喜形于色;从2011年的犹豫观望再到2012-2013年的高速发展和行业整合，而一入2014年又陷入空前的悲观之中;2016-2018上半年又出现全国很多城市量价大升的情况，2018下半年总体又进入了悲观情绪。

  房价上涨过快有悖于政府 “房住不炒”理念和 “长效机制”的建立，这些问题说明房地产确实存在一定的周期性和波动性，近年来的剧烈波动中间到底经历了什么?

1. 这是由于地区经济高速发展后，诞生了新一代的富裕和中产阶级阶层;

2. 周边省市或地区人口大量涌入，带动了住房消费;

3. 城市改造和动迁的规模较大，对需求产生了巨大刺激，激造成了阶段性的供不应求;

4. 投资购房人数增加，到房地产市场中寻求资产保值增值的途径等。

那么，放眼如今的楼市，大利空真的来了吗?

判断我国房价趋势，主要有如下指标：

  我国经济发展情况、贷款利息率和方式、收入水平、工作保障(包括失业率)、通货膨胀、消费者和公司的信心程度、政府相关政策、人口增长、各地之间的移民、家庭组成人数、人口老龄化、教育水平、国际上其他主要大国和我国的主要贸易伙伴的经济情况等。

  这些指标和因素对房产投资的价值变化起到决定性作用，它们会体现在需求和供应的基本原理上并由此决定了房地产价格和房地产资产增值。以上几个方面都为国际上许多国家和我国百年来的经验和事实所验证。

  房地产市场是有周期性的，长期来看房价基本会呈螺旋型上升，这在许多有长期历史记录的国家已被证明是正确的。这么多年来，哪怕在最高价格期买入房产的投资者，到目前几乎都获得了资产增值。历史的经验告诉我们，长期房价毫无疑问还会继续上涨。

也简单说说房地产的需求和供应主要受什么因素影响。

从宏观的角度来看，我国住宅房地产的需求主要由以下四大因素决定：

1. 人口因素：

人口数量、省市间移民、各年龄阶层的分布和家庭组成情况的不同比例;

2. 经济因素：

  比如目前和未来工资水平，利率的水平和浮动方向，融资的可能性，对当地或本国经济、国外经济的敏感程度(如在亚洲金融危机之后几年里公寓市场的国外投资者锐减)，商业活动层次，就业的增长情况和总体的信心水平等;

3. 政府因素：

包括中央的(譬如税收和外商投资指导方向等)、地方的 (譬如基础建设支出、中低价房的供应量和租赁辅助方案等);

4. 投资因素：

  潜在的投资者会考虑类似的资金支出和相应的风险因素来评价其他投资品种的回报。比如股市的不稳定会驱使一些惧怕风险的投资者进入房地产领域。

房地产的供给主要由以下三大因素决定：

1. 经济因素：经济增长、利率的趋势和融资方式(这对开发商和有兴趣购买其他房产的卖房者都很重要，举例来讲：一些银行不贷款给小于50平方米和低于一定金额的老公房，这同样会给卖方、买方和投资者带来忧虑)，对未来的预期，收益和资金增值趋势的变化，总体的信心(这种信心基于国内经济状况、通货膨胀、就业情况、人民币的汇率变化和地位，中国以及国外股市的健康程度);

2. 政府因素：包括中央的(譬如税收和外商投资指导方向)、地方的(譬如对于中高密度房产的态度、中低价房的供应量和租赁辅助方案);

3. 投资品种：举例来说，如果其他投资的回报证明更具有吸引力，耶么房地产投资将会减少。

  2018下半年来，房地产遭遇严控，A股一蹶不振，P2P频繁爆雷，就连货币基金的收益都大不如前。贸易战迫使整体市场政策趋于保守、降温的同时，政府、企业、居民负债率却居高不下。那么真如题目所说，楼市大利空来袭，房产投资赚钱时代已结束?

  即使各种各样的利空声音都出现在楼市当中，但却都没能让很多城市的高房价停下上升的步伐，很多城市限价、限贷、限购和限售等政策也没有放松的迹象。

是真正的利空没有来?还是我们太过杞人忧天?