掌握房子涨跌的关键，还不来看看你买的房涨了没有！

  导火索：房产涨与跌，长远看三点就行了--钱，人和地

  近期新闻

  最近几周里，楼市里发生了不少大事，很夺人眼球。棚改贷款开始收紧，房产税加快出台，上海启动了不动产登记信息在线查询系统，70城房价指数里一二线城市房价趋于稳定。一如既往，传来传去的总是利空消息。

  上海房价从2006年内环内8千一平，涨到了2018年10万一平。大家依然看不到房价上涨对无房中产的惨烈屠杀，却还是喜欢听利空消息。因为恐慌是人的天性，逃避是人的惰性，要做成买房这件事很难，要拒绝和停止努力，随便找几个利空借口就行了。

  大部分普通人，是看不清长线机会的，或者他们根本就没有耐心。他们的眼睛里只有短线的追涨杀跌，恨不得明天就翻倍。股市不就是这样一个迎合大众短线心理的市场么。虽然股市长线收益是负的，但是交易快速便捷，当天买进，马上就知道是涨是跌，哪里像楼市那么折腾，看房、凑钱、贷款、买进，战战兢兢等上几年才看得到利润。人有了眼前就能打开的潘多拉魔盒，谁还愿意去远方寻找神灯。

  不知不觉里，现在的楼市新闻，搞得越来越像股市。今天是说疑似降息，明天是限购升级，再后面是土拍新政。而每年3月是房地产税文章爆款文的保留时间窗口，到金九银十又可以写楼市成交回暖。起起落落的热点。

  为什么天天写热点，因为买房人喜欢啊。没买房的，天天盼着出大利空，砸出个5折、7折。买了房的，最好调控政策立马取消，再来一波涨幅。屁股决定脑袋的道理，在买房圈也有用。

  长线

  乱糟糟的那么多消息，容易让人陷入短线的反复里，失去全局观。买房子，房价的涨与跌，长远看三点就行了--钱，人和地。

  钱：就是货币供应，就是M2，就是通货膨胀。这几年民智渐开，大家都明白M2的作用。房价涨本质是货币贬值。可很少有人回答，货币为什么要贬值。

  货币超发的根本原因是我们的经济效率还不高，需要通过低利率和高货币来刺激经济。用货币刺激经济的套路过去几十年一直很好用，这条路未来还会继续走下去。

  别看这两年货币增速下来了，但其实社会上的钱一点都没少。统计数字下降的原因是，很多货币行为没有纳入M2统计，比如今年才把余额宝纳入计算口径，银行买的理财产品至今都不算M2的。长期宽松是硬道理，就算在金融紧缩的今天，央行还会不定期地降低存款准备金率。

  还有一个有意思的问题是，通货膨胀大家都知道，为什么只有房子涨，而不是其他资产，比如股票。原因就是另两个因素：

  (1)人：说的是人口红利。现在中国一轮人口增长高峰已过，劳动年龄人口总数出现下降，从纯人口因素分析来说，中国已经过了人口红利期。但是，中国城市城镇化率，还只有60%不到，而发达国家城市城镇化率一般是70%。城镇化率一般一年提高1%。

  这意味着中国还有十年，会有新增人口迁入城市。整个中国人口的黄金期，已经过去了。但是中国大城市的黄金期，至少还有十年。人口迁入是房地产的核心，它构成了真实的购买力，这是支撑房价最重要的因素。

  (2)地：说的是城市土地供应。中国每个大城市都是不缺土地的，包括香港也是。可是每个大城市都有意无意地在控制住宅土地供应，理由无非是耕地保护、工业和商业用途。这一轮牛市里杭州、无锡、武汉、成都表现抢眼，可是过去这些城市都有过4、5年房价不涨，原因就是一度土地供应大量拍卖，压低房价。现在地方政府都学乖了，土地都捂着慢慢卖。缺地将成为大城市的常态。

  我前两天去了日本游玩，在东京坐地铁。在上海经常坐地铁的我，也算见过世面了。可是当我看到东京的地铁线，还是被震撼了。在新宿站，将近100个出口，地铁站之大让我摸不到北。惊讶之余，我的心情是喜悦，上海目前才2500万人口，比起东京圈3700万人口，还有很大差距。这也就意味着，上海未来的发展潜力还很大，其他二线城市的潜力更大。地铁圈意味着城市规模，相比东京，上海还是太小了。更多的人口，更多的基建，更贵的地价，更贵的......

  东京地铁

  上海地铁

  短线

  最近几个月，之前很多人都看好的火热重庆有点涨不动了，还有无锡也没有爆发，远在东北的沈阳却开始暗流涌动，不少近郊的6、7000的楼盘开始快速去化，隐隐约约有一轮涨幅。大家都有限购或者限售调控，为什么有的涨，而另一些却静止不动呢。

  决定房价短期走势的关键不是限购，限售，而是限贷，隐性的限贷。

  重庆没有限购，也没有出台过官方的限贷文件，而且重庆也并未有过突击性的暴涨，按照道理重庆应该温和上涨数月，但其实这一轮牛市也就是2到6月涨了30-40%左右。重庆放缓涨势的原因是外地人被严格限制贷款，而重庆当地抵押贷款政策又不灵活，失去信贷支撑的重庆房子价格自然涨不起来。

  无锡目前市中心房价也就2-3万，近郊地铁新房才一万出头，价格远低于南京、苏州，仅比常州高一些。这样的房价与无锡已进入万亿GDP俱乐部，和700万人口规模的身份不符。无锡房价这一波牛市只有过一轮上涨，之后就只是静淡市，近期表现甚至还不如嘉兴。无锡涨不起来的原因是无锡的按揭政策并不算友好。贷款还清，再做按揭，能贷4成，贷款未还清只能贷到5成，这样的财务杠杆，是撬动不了一轮大牛市的。

  沈阳，投资不过山海关，大家都知道，理应是房价低谷。为何沈阳能快速上涨，因为沈阳的信贷政策太好了，实操中的首付比例远低于规定要求，可以用非常小的金额屯到大面积，只要房价上涨一点，绝对收益其实不小。

  如果你想长线投资一个城市的，你应该看重人口和产业。如果想买在大涨前夜的，那就一定要关心信贷政策，注意信贷成数(低首付比例)比利率更重要。

  微观变化

  从今年初开始，国家在货币层面一直保持着宽松，降准、定向降准、向金融机构输血资金。宽货币的同时，面向房地产的信贷却是紧缩到令人发指的地步。不光是按揭利率上浮，认房又认贷，所有的房产抵押消费贷款被取消，抵押经营贷款利率上浮到顶。

  但近期市场又出现了令人兴奋的微妙变化，信贷市场开始放松了。不少抵押经营贷款主动降低了利率。在上海竟然出现利率只有6%(甚至可以做到5.8%)的经营贷款产品。这样的信贷利率，已经接近了2014年的牛市启动前的水平。为什么原来紧缩的信贷政策会出现逆转呢。

  信贷利率的放松，极有可能意味紧信贷政策的转向。就像我们之前说的，信贷成数的作用远远大于信贷利率，楼市需要的不只是利率下降，更需要信贷成数的实质转变。

  比如认房又认贷的调整，或者是区别细分情况对待。这些政策不改变，所在地的楼市就起不来。虽然现在暂时还看不到这样直接的变化是否能够确定。不过好在利率下调的政策给下半年楼市带来新的期待。

  现在尚不能确认，这一次的变化是彻底转向，还是只是小的变化，但有理由更乐观一些。因为楼市里最坏的日子已经过去，不太会有更严厉的措施出台，可能后续是不断的减负。

  让我们保持谨小慎微的态度拭目以待吧!

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