楼市新信号：不合理的公摊面积会被取消吗?

  楼市新信号：不合理的公摊面积会被取消吗?

  你可曾在买房时质疑

  为何“公摊”要计入总购房款内?

  建筑面积100㎡的房子有30㎡是公摊

  最近，“公摊面积”这词儿火了

  先有新华网、人民网等官媒的猛烈抨击

  后有自媒体各方解读与质疑

  一时有关房屋的公摊面积

  被推上了舆论有风口浪尖

  7月27日，新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，文中追问：

  既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?

  职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?

  随后，人民日报也发声：

  舆论并非空穴来风，正如人民日报提到这篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》文章所讲，实为一种普遍存在现象。

 何谓公摊?

  我们先从概念上认识一下。

  公摊面积，即指每套商品房应当分摊的公用建筑面积，这部分面积归整栋楼的产权人共同所有。

  包括：电梯、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

  还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  市场上也存在某些小区，将独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室也计入公摊面积中(国家法律明文规定这些不算公摊)。

  界定公摊面积，我们首先需要清楚建筑物的三个面积定义：

  使用面积：也称为“地毯面积”，即房屋墙面以内的部分。国际上一般依此定义计算房价。比如美国某住宅楼的某套房使用面积有100平，也就是指这套房可供住户铺地毯的面积。

  套内面积：也称为“实用面积”，是在使用面积上加上了墙体厚度及阳台。因为墙体厚度较小，且只计入墙体50%面积，一般很多将使用面积和套内面积混作一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台套内建筑面积。

  建筑面积：在套内面积的基础上再计入公摊面积。目前，全世界只有中国大陆和台湾在使用建筑面积计价方式进行房产交易。

  那这个全球独树一帜的奇葩房产制度又是从哪里来的、怎样诞生的呢?一切还得从上世纪说起。

  1952年之前，全世界房子都是整栋卖的，从地皮到建筑，全是你家的，自然没有“公摊”之说。但这样的卖法，有一点最大的不好：普通老百姓是一万个买不起!

  为了刺激销售、尽快回笼资金，某个香港房产商想了个法子，一栋买不起，可以一层一层的卖;一层买不起，可以一层里拆出一套来卖。拆分的越小，总价越低，皆大欢喜。

  但这种销售策略，“公用面积”问题就凸显了。买一层的时候，还好算，大家均摊，但一层里的一套，那就不一样了。户型不一样，占用面积也不一样，“公用面积”无法均分，很容易引起纠纷。

  可问题是死的，人可是活的。聪明的香港房产商又提出了一个“公共契约”的概念。他们把整栋大楼的土地和产权，以建筑面积的方式，按一定比例分配给所有住户。对于公用面积，大家约定一个比例，买房时依次扣除，剩下的，才是你到手的室内面积。

 上世界五十年代的香港中环唐楼

  这招迅速被其他同行借鉴，传遍香港，最终在大陆“发扬光大”，“传承至今”。

  公摊坑在哪里

  与套内面积不同，公摊面积于购房者而言一直是个十分模糊的存在。本身概念的模糊，各小区范围划分的模糊，总体测量上的难度，让整个“公摊面积”不通透。由于地处“灰色地带”，开发商在公摊面积上大做文章的例子，和购房者一不小心掉“坑”里的例子，太多了。

  最直接的就是高公摊系数与低得房率问题。

  不同物业类型，合适的公摊比例是不一样的，一般而言，多层建筑合适的公摊比例是8%-15%;小高层的是10%-20%;高层的公摊比例一般在15%-30%之间。

  但部分开发商利用民众对公摊的不了解，加大公摊面积，快速推升公摊系数。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

对业主来说，买大比例公摊的房子，得房率低，可用面积小，不划算。而实际上那些购房合同上清楚标明的25%公摊系数，也可能被“注了水”，是否真正占比25%?你无从得知。

  2010年5月31日《焦点访谈》对山东某楼盘畸高的公摊系数进行报道

  通过公摊面积重复收费也是普遍问题之一。

  目前，物业费、取暖费等均按建筑面积计费。开发商回应是，公摊部分收取物业费是小区公共部分需要有人清洁维护，但试想同样计入其内的套内面积卫生，物业也会一同管理吗?不会。而公共区域的变电室、垃圾道、管道井也并不需要一同供暖。

  更有开发商将公共部分打造为会所、停车场，再售卖给业主，进行第二次收费。

  现行的成品房装修款项计价也同样荒谬让人费解。

  去年10月，成都发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》，要求到2022年底全成都市只卖成品房。目前市场上的住宅产品也多为带装修房源，装修价在2000-4000元/㎡之间。

  但是，装修款计价也使用建筑面积，将公摊包含在内。以建面100㎡，公摊30㎡的住宅产品计算，若装修标准3000元/㎡，需要多付9万元用于虚无的公摊装修上，进一步加重了购房者的压力。

  这也是7月25日，沸沸扬扬的成都市房管局外维权现场，购房者维权的矛头所指。

  业主吐槽公摊面积计入装修总价

  针对装修价款的争议，成都市建委曾做出过回应，称“成品住宅销售价格是开发企业按照市场原则，委托第三方造价咨询机构出具造价咨询报告确定的。造价咨询报告中的咨询结果是以每平方米单价的形式体现，该单价是由样板间装修总价均摊到样板间的建筑面积(或产权面积)上得出的结论，所以在房屋销售时，计算整套房屋装修价格时，也是用单价乘以建筑面积(或产权面积)得出，并非是由业主负担了公区部分的装修费用。