旧债不去新债来 房企融资陷困境

缺钱、缺钱、还是缺钱，面对旧债到期，新债难发的困境，不少房企再次堕入了融资窘境。

昨天，证监会披露信息，泰禾集团、中弘股份这两家房企的非公开发行股票申请流程，状态皆显现为“中止检查”。这意味着两家房企的定增曾经被否，而这只是目前房企融资受阻的冰山一角。

房企定增发债频频失败

简直同时，上交所披露信息显现，保利置业的一项额度为15.14亿元的购房尾款ABS(资产支持方案)于6月19日中止;天津天房瑞诚的一笔9.98亿元限价房拜托贷款债权ABS，于6月15日中止;金融街拟发行的一笔50亿元公司债券，于6月15日中止。

近一个月以来，包括合生创展、富力地产、碧桂园、把戏年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完整统计，中止发行债券累计金额接近500亿元。

2016年四季度以来，债市由牛转熊，叠加房地产债券发行受限，地产债发行范围明显收缩。据海通证券数据，2017年地产企业债券融资量1264.9亿元，仅为2016年的16.9%。进入2018年，债市快速反弹背景下3月地产公司债融资一度上升，但随着债市调整，房地产债融资量再次回落，4月地产债发行量回落至299.1亿元，5月中上旬房地产债券发行量共计155.2亿元，净融资量119.3亿元，约是4月中上旬的1/3。

依据有关机构对房地产资金的监测，截至2017年底，债权类资金占比曾经接近八成，其中绝大局部为银行贷款。可见，银行关于房地产的态度，直接决议了房地产业资金面的松紧状况。

不过，银行对房企贷款也越来越严厉，工行、农行、中行、招行、上海银行等均做出相应的风控部署，如工行提出要增强房地产行业风险管理，审慎把握库存消化周期较长的三四线城市新增住宅开发融资，从严控制商用房开发融资，农行则提出要严厉落实房地产调控政策及各项监管请求，坚持“一城一策”的差别化管理战略，从严控制高库存城市的住房项目及地价过高的高本钱项目。

更重要的是，2018年4月27日资管新规落地，表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业遭到彻底约束。

房企将面临偿债顶峰

近年来，房企简直都依赖高杠杆率开展，一季报显现，A股130家房地产企业中，有超越一半的企业资产负债率超越70%。其中，有近20家企业的资产负债率超越85%。房地产行业资产负债率处于高位。

2018年大量的房地产债务将进入还款顶峰期，有统计数据显现，由于前几年的猖獗扩张，今年房企将迎来了近2000亿的高额还债额。其中今年三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量愈加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

关于进入还债期的房企来说，融新钱还老债无疑是暂时处理问题的办法之一，很多房企特别是中小房企融不到新钱就将面临生死考验。寻求多元化融资渠道，进步融资本钱，成为今年以来房企苦苦摆脱窘境的主要方式。

统计数据显现，在已披露的数据中，5月融资本钱最低的一笔是保利地产发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年到期，利率为4.88%。融资本钱最高的是荣盛开展于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。

随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战海外或寻觅新的融资渠道，后期的融资本钱也将很难完成进一步紧缩，以至可能呈现反弹。

中原地产的统计显现，2018年前5个月(不含5月31日)，房地产企业加40笔;融资金额293.72亿美圆，同比增长130%。但海外融资的本钱也在提升，如华南城于5月25日发行的