房贷新规要来了!贷款长好还是短好?

　　目前还有许许多多的刚需族没有房子，因此房价的变化也就牵动着很多人的心。

　　此前，央行发布了个人住房款利率新规：从2019年10月8日开始，房贷利率将会按照新的LPR为定价基准加点形成。而最新公布的5年期以上LPR为4.85%，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.45%。

　　房贷是涨还是降

　　那么，房贷新规出台之后，房价到底是上涨了还是下降了?有人会说，此前大部分城市首套房浮动基准利率为5.88%左右，而第二套个人住房浮动基准利率为6.13%左右，现在不是降了么?其实，这种想法是存在误区的。

　　首先，LPR只是决定一个下限，是最低值，最终的贷款利率还是要由银行来决定。比如你所在的城市房价疯狂上涨，或者你申请房贷资质不太好，或者银行认定你是投机炒房，那么都会在LPR的基础上上调你的利率，你的房贷利率就会比别人更高。

　　其次，目前国家贯彻的是“房住不炒”，避免把房地产当作刺激经济的手段的原则，房贷利率不能下降。人民银行副行长刘国强也明确表示，房贷利率不会下降。

　　最后，在贯彻新规以前，基准利率还可以打9折或者95折，但是贯彻新规以后，统一以LPR为基准，那么这种折扣是不要想了。

　　因此央行此次推出房贷新规，房贷只会上涨，而不会下降。

　　贷款期限应该怎么选

　　那么，贷款期限是应该长一点还是少一点呢?我们都知道，贷款期限长，每个月的还贷压力也会小一些，但与此同时总利息会更高。而贷款期限短虽然月供压力大，但总利息也会少一些。

　　那么贷款期限长与短，其中的利息会有多大的差距呢?

　　我们假设小王按照等额本息的还款方式贷款100万买了一套房子，而其所在的城市在新规实施之前的房贷利率为5.88%。我们来计算一些，贷款期限20年和30年各需要偿还的总利息。

　　贷款20年，则累计还款总额为1702861.09元，利息总额为702861.09元，月供7095.25元;

　　贷款30年，则累计还款总额为2130686.49元，利息总额为1130686.49，月供5918.57元。

　　从中可以看出，贷款20年与30年，其实每个月的月供只差了一千元左右，但是10年间的总利息却差了近43万元!而一旦新规实施，利率要么维持不变，要么上浮，而绝对不会下降。那么，贷款20年和贷款30年的总利息差距只会更大。

　　通货膨胀因素

　　有人会说，如果考虑到通货膨胀因素，其实利息也未见得会差那么多。比如10年前的10万块可能可以在一些城市买到一套房子，但现在这却是几乎不可能的事。

　　但是，过去我国之所以通货膨胀率较大，有一个重要的原因就是之前我国的经济正处在飞速发展阶段，而近些年来，我国经济进入平稳阶段，这个数据已经得到了控制。一般，通货膨胀的程度可CPI的变化中看出。而从目前的中国CPI表现来看，当前我国处在温和的通货膨胀阶段。2008-2018十年间，我国的通货膨胀率下降趋势很大，10年来平均通胀率约为6%，而2017年的实际通胀率仅仅有1.27%，2018年则为2%左右。

　　假设未来还能保持2%的通胀率，那么我们来计算一下20年后的70万总利息，和30年后的110万总利息会有多大的实际购买力差距。

　　现在的70万，在20年后的实际购买力是700000/(1+2%)^20≈471080元;

　　而现在的110万，在30年后的实际购买力是1100000/(1+2%)^30≈607278元。

　　我们可以看出，即使考虑到通货膨胀因素，这其中其实依旧有着十几万元的差距。

　　所以，面对房贷新规，建议尽量还是选择房贷时间更短一些。当然，这些还是要根据个人实际的每月偿还能力来的。