签了房屋认购协议后反悔了 定金还能退吗？

新楼盘开盘，先付一笔定金签下商品房认购协议，这是很多购房者都有过的经历。认购协议中，开发商一般都会规定：付下的定金不能退还。最近，房产商这条“定金不能退”的“潜规则”受到了挑战。上周，一起购房者起诉开发商要求返还定金的纠纷，在绍兴市中级人民法院结案。经法官调解，开发商同意支付购房者4万元现金。

争议：5万元是预售购房款还是定金？

去年7月29日，杨某和房产开发商绍兴居里置业有限公司（下称“居里置业”）签订一份商品房认购协议，约定杨某向居里置业购买朗诗绿色家园一套商品房，双方在8月5日前签订商品房买卖合同。应开发商要求，杨某支付5万元定金。

签完协议不久，杨某反悔了。她觉得房子不符合她的预期，因此不想再买，要求退还5万元，但遭到拒绝。开发商认为，认购协议已约定5万元是定金，杨某不愿签合同是违约，定金应该没收。

双方僵持不下，最后闹上公堂。去年10月11日，绍兴县人民法院受理了此案。

杨某在起诉中称，签认购协议时，居里置业并没向她详细讲述商品房的情况，事后她发现那套房子一年四季不能开窗。杨某还指出，5万元的发票上款项性质明明写的是预售购房款，开发商无权没收预售购房款。

但居里置业辩称，他们已就商品房对杨某作了详细介绍。杨某是因资金筹措存在问题无法付款，才放弃买房。根据认购协议第二条明确约定，5万元属于定金，按照定金罚则，杨某对协议履行存在过错，应该罚没定金。

结论：双方都没有过错，定金必须返还

这5万元到底是预售购房款还是定金？

经数次审理，法官根据认购协议条款，确认了5万元确实是定金。但这并不意味着此案就适用定金罚则。

法官明确指出，此案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法官说，“本案中，无论是买方还是卖方，都不能证明未签订商品房买卖合同是对方过错。这意味着，定金必须返还买受人。”在此后房产商提起的上诉案中，绍兴市中级人民法院认可了这一结论。

启示：在商品房买卖中定金罚则不一样

此案中，“定金”一词显然是个关键词。法官告诉记者，很多人都知道定金罚则，却并不清楚它怎么适用。 

“一般来说，为确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。如果不履行债务一方是支付方，则丧失返还定金的请求权，如果是收受方，则对方有双倍返还定金的请求权，此即为‘定金罚则’。”法官说，这种定金罚则是对普通合同而言的，对商品房买卖纠纷不能适用。“按照特别法优于一般法，商品房买卖纠纷应适用最高法院专门作出的司法解释。”