上一篇
三限购房政策:杭州、宁波、绍兴、嘉兴看过来....下一篇
8月13日重要宏观调控新闻!你辛苦摇号抢到的,真的是你想要的吗?
房价不断上涨,可是中国人的那种“买涨不买跌”的想法还是愈演愈烈,哪里的房价高就往哪里买,前段时间小编看到一篇文章:上千人抢一套房子。这个数字是不是很夸张。甚至现在高价楼盘都采取了摇号的购房方式,对自己摇来的房子很多人都抱有很大的期望。
接下来,小编跟大家谈谈大家摇号强到的房子,是不是真的那么热销,摇到的是不是自己真正想要的呢?
Top1
不少高价地楼盘入市了,有些已经不需要摇号;有些摇号但抢的人并不多;却还有一些看上去仍然保持热销的状态。
为什么高价地楼盘入市后仍然能保持热销呢?这与我们的基本判断似乎有些出入,一二手差价接近无的时候,应该很难有楼盘还需要哄抢才对。难道说楼市还要大涨,大众预期远远未见顶?
没有的事!高价的一手楼盘,其实疲态已现。
路上小蜜蜂多起来了;楼盘的渠道也开始有了用武之地;各个微信群里到处是销售的身影,有的群里各楼盘销售加起来可能比购房者还多啊。
僧多粥少说的就是这种情况。购房者,记得你们就是要被分掉的粥。
之所以有些楼盘看上去还是很火热,有五个方面的原因。
1、还有些傻乎乎的人,闭着眼睛摇号,听说有楼盘就都去参加,也不看看到底有没有一二手差价了。
(其实这样傻的人不多,很多楼盘冷下来了就很能说明问题。)
2、真正的刚需总还是有的。
(这些都是基础购买力。苦命啊,咬咬牙也得买。)
3、一部分初级投资者,就是手上有那么点钱,放着银行嫌利息少,股票、P2P是绝不敢碰的。他们总是有各种理由非要买一套房放着。哪怕不涨也可以收收租金,觉得安心。
(这些人投资看运气,赶上了就赚到了,赶不上就套牢。不过好在这群人有个特点,只置换,不抛售,不变现。他们才是楼市的中坚力量,一般由刚需升级而来。)
4、板块分化后,部分热门的板块维持一定热度,换句话说,就是涨上去后的一手房价格仍然具有一定上涨预期。
(这是之前文章中就提到的,杭州楼市整体将高位盘整,板块分化会是杭州下半年楼市的主旋律。这才对嘛,就像股票,垃圾股都普涨整体就在赶顶了。分化之后,我们公众号下半年会持续推出深度跑盘,供大家甄选好的楼盘。)
5、开发商使用了一些手段来操作。
(这就是今天最主要讲的内容,请看下节分析。)
Top2
开发商有什么手段能让一个普通的楼盘表现出热销呢?
我们先从摇号盘里的一个指标讲起——摇号中签率。中签率是啥意思呢?就是指摇中的人数和参与摇号总人数的比值。
一般人肯定觉得中签率越低,说明楼盘越抢手,但事实上并不完全这样。
中签率低的楼盘不一定比中签率高的楼盘更优秀?
因为中签率的高低和一次性推出的房源数量是有关的。
我们看下面这张表,是杭州热门楼盘摇号中签率的排行。
我们可以发现,有些盘其实参与的人很多,但中签率并不是特别高,原因就是因为一次性推出的房源很多。
因为中意某个楼盘的总人数基本上是一个定值。所以往往一次性推出房源数量少的楼盘中签率会特别低。
譬如创世纪20000多人摇,不管他开几套,这2万多人都是要参与的。那么他开616套和开61套,就可以使得他的中签率相差10倍。
同样11907人参与摇号的融信澜天,中签率就排在6682人参与摇号的华夏四季之后,前者一次性开了404套,后者一次性只推了160套。
所以开的特别少的楼盘,如果本身又很热门,那么他的中签率就会特别低,譬如排第一位的桂语江南。
Top3
这一招就被高价地的楼盘给活学活用了。其实也不能这么说,在楼市行情不好的那些年中,开发商就很喜欢用这招,购房者么也很吃这一套。
一次开少量,蓄客足够多,一样能够显得这个盘是热销的。手上积蓄了200组意向顾客,然后一次开60套,照样是三个人抢一套,完美吧。
曾经有开发商一次开一幢楼的一个单元,同样对外宣布热销,开盘当天即售罄的。
可是,有可能这200组顾客就是对这个楼盘有意向的全部顾客了。整个楼盘有500套房子,去哪里找剩下的300组顾客呢?
没关系,每次开盘热销秒光,就是一次作秀广告时间。上次60套消耗了60组顾客,还剩下140组顾客。通过开盘的广告效应,告诉大家,这个盘别看价格高,还是很好卖的。
于是吃瓜群众持续进入,楼盘慢慢的蓄客,可能用几周,可能用几个月。反正蓄客的时间长短开发商说了算。对外的说法(借口)永远是我们的工程进度还来不及领预售证。
所以情况真的很糟的楼市行情中,很多楼盘都从期房卖到了现房。
对外么宣称是捂盘。行情不好的时候捂什么盘啊?当初是真卖不动,后来行情好了想多赚一点。这一波行情中这样的盘也不是没有,我就不点名了。
对开发商而言,工程进度随时都可以调整,关键是蓄客必须要达到2-3倍于开盘量。最终新来了100组顾客,那就是有240组意向客户了,续推我们就开80套吧,继续走一波。这样一步一步,一直到最后卖完。
当然,历史总是由胜利者书写的。过程不重要,最终计入开发商辉煌历史中这一个个楼盘,的确都是每次开盘卖光的热销楼盘。
Top4
最后还有一个点要提一下:我们可以发现高价地入市的楼盘都不流行线上登记了。
为什么?原因有二:
第一,当然是人数不够多。真正网上登记亮出来,万一人数立马会有媒体写出些负面的影响来,所以这个登记数据不到最后一刻不能随便公布,落人口实。
第二,当楼盘价格贵了之后,大部分购买者的理性都回归了。一楼、顶楼、有缺点的房子哪怕200个人摇号60套,也基本上不太会有人去抢。
那么这些就需要销售想办法预先找些人托底落位甚至是找真托、找亲戚朋友买,总之在开盘当天一定得秒光。至于后面是不是真的卖光了,大家就不得而知了。以前不是有新闻揭秘说有的楼盘房子越卖越多吗?
这个说的是之前开发商的招数。不过目前有些高价地的楼盘入市,真还是有人去抢的。
但之后随着高价地的楼盘入市越来越多,市场肯定会恢复之前正常的状态,那么这些招数随时可能重出江湖。
温馨提示:我们不具体指向哪些楼盘,只把一些可能的套路告诉大家,希望大家在接下来的楼市中平心静气的挑选到自己满意的房子。
责任编辑: shaoxingadmin
下一篇
8月13日重要宏观调控新闻!热门楼盘
查看更多热门楼盘>>团购报名
汇总!2024年绍兴有哪些买房好选择?这些值得入
2绍兴近期的新房房价多少钱一平方?有哪些在售
3柯桥区买房攻略|新房源有哪些?哪些新房还不
4雅居乐祥生鉴湖明樾热门楼盘在售的户型有哪
5诸暨市祥生城市之光的房子物业费是怎么算的
6房价20000以上的新房排行,这些好盘值得了解!
7绍兴近期的房价降了吗?有哪些人气高的好盘?
8好房精选绍兴近期交房楼盘推荐品质小区居住
9绍兴御馨府人气盘热门户型有哪些?走进它的”
10宏城瑞锦园住宅房物业公司是哪家?楼间距窄吗
绍兴近期的新房房价多少钱一平方?有哪些在售好房?
2024-04-19 11:33:04
汇总!2024年绍兴有哪些买房好选择?这些值得入手!
柯桥区买房攻略|新房源有哪些?哪些新房还不错?
诸暨市祥生城市之光的房子物业费是怎么算的?购物方便吗?
雅居乐祥生鉴湖明樾热门楼盘在售的户型有哪些?最真实的楼盘测评
绍兴2023买房最新攻略!(买房政策+首付几成+怎么样)
绍兴镜湖买房值得买吗?绍兴镜湖楼盘推荐!
2023绍兴柯桥新楼盘有哪些?绍兴柯桥的新楼盘值不值得买?
绍兴在售别墅到底哪款是“叠墅之王”
袍江:毛坯折后约1.5万/㎡,抄底机会来了?
汇总!2024年绍兴有哪些买房好选择?这些值得入手!
绍兴近期的新房房价多少钱一平方?有哪些在售好房?
柯桥区买房攻略|新房源有哪些?哪些新房还不错?
雅居乐祥生鉴湖明樾热门楼盘在售的户型有哪些?最真实的楼盘测评
诸暨市祥生城市之光的房子物业费是怎么算的?购物方便吗?