比起房价的涨跌，你更应该关心的是……

  房价涨不涨你无需关心，你更应该关心的是……

  1.买不起房算什么?很快，你也要租不起房了!

  最近，小编发现，朋友同事们见面时，必聊的一个话题就是——今天，你的房租涨了吗?

  7月份，从环比看，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金均较上月上涨。

  四大一线城市房租环比上涨了0.73%。而数据显示，北京房租整体涨幅同比超过10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多都是500元、1000元的往上涨。

  目前，北京上个月租金已达到每平方93元，每套房租金近5000元。

  每月5000元的房租!想想看，你的收入是多少?

  去年的这个时候，上海易居研究院发布了一份《50城房租收入比研究》报告，被媒体称为“中国首份房奴报告”，数据显示，北上广深四地大多数人每个月一半的收入都拿来交了房租。房租加日常开销，还剩下啥?

  看看具体数据：

  北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。

  深圳的房租收入比是54%，月平均房租超过1500元。

  上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元。

  广州的房租收入比是38%，月平均房租是2211元。

  在中国楼市，涨价从来都不只是意思意思，短短时间内，房租就涨了这么多，当时就要拿出一半收入来租房了，那么现在的租房是否也该要动用“六个钱包”了?

  2.被资本裹挟的租赁市场

  那么问题就来了，为啥房租涨势也开始呈虎狼之势了呢?

  不知大家是否记得，去年12月中旬召开的中央经济工作会议明确提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。根据不完全统计，中国的住房租赁在2017年形成了万亿级的新市场，长租公寓、REITs、信用租房等也成为“风口”。

  那么，什么样的市场才具备成为“风口”的资格呢?

  答案显而易见，自然是能赚钱的市场，而且能赚的钱越多越好。

  那么，现在的中国租房市场收益情况如何呢?

  如果说“租房收入比”反映的是我们广大租房者的指标，那么租金回报率则是一个属于投资者——包租公(婆)的指标。

  然而，与高高在上的房租收入比相对应的是，我国的租金回报率居然也很低，中国一线城市平均租金回报率是1.5%，也就是说当房价不变，当租金不变的情况下，北上深购买房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本。

  然而相比国家上的其他大城市，伦敦3%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6.0%左右，可以说从这一指标来看，中国的房租简直是“便宜的离谱”。

  租金回报率，是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。而之所以租金回报率这么低，不是房价涨得太快，就是房租涨得太慢。

  如果按照这种收益率，企业还不如把钱放在银行呢，怎么会有动力发展租赁市场?而如果想提高租金回报率，只有两条路，要么降房价、要么涨房租，答案不言自明。

  前段时间，万科推出的租赁住房项目“翡翠书院”引起了市场巨大震动，90平方米带装修三居室月租金1.5万元，按照自持地块单次租期最长十年计算，需一次性付清180万元租金。

  然而，就在无数吃瓜群众准备看“天价租金”的笑话，纷纷表示“10年180万元能有人租吗?”时，万科给出了答案——当然有人租!而且虽然离交房还要两年，目前已经租出去了八成!

  万科的“天价租金”，可以说是一个起点，会引发房租上涨的连锁反应。根据某机构测算，若有1%(高于市场平均租金价1倍左右)的自持高价租赁房源入市，就能让整个城市的租金价格拉高2.3%。

这是一个很显而易见的逻辑，如对面开发商自持小区租2万，对面私人房源才6000，这种情况下，房东肯定要涨租。

  我们知道，行情是需要资金引导的。而资金的介入，是需要筹码的。而这个筹码，早晚会转嫁到租客身上。

   3.房租涨幅将超过房价?

  不久前，小编读了一本书，书名叫《2017—2018中国住房租赁蓝皮书》。在这本蓝皮书当中，有一段话让小编印象特别深刻，且深以为然。

  书中预言：未来3年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的成长空间非常广阔，而房租将以一个不可预知的态势，飞向与房价一个模子刻出来的疯涨道路。

  其实，房租的上涨，是无可违背的大势。从需求和供给两端来看都是如此。

  一方面是租房需求的不断提升。

  首先是人口需要。去年我国流动人口差不多是2.5亿，而租房住的占了67.3%。你想象，那些刚刚毕业的年轻人，除非撬动六个钱包，否则哪里买得起，还不得租房?

  一线城市更是如此。在深圳，就有80%的人在租房，其中商品房占到32.4%，每年商品房的租金总量达到了216亿，

  今后这个租房比例，只会更高，不会更低。

  其次是政策的影响。随着楼市调控的从严、“限售”力度的加码、房贷利率的提高，房价跌不跌不知道、但买房肯定是越来越难，肯定会有一部分人从买房转为租房。

  另一方面，从供给端来看，是租房结构的变化。

  资本所到之处，必然腥风血雨。随着越来越多的企业加入租赁市场，那么对既有存量的争夺，一方面会通过“城中村改造”等形式，使得市场上现有廉价租赁房源逐渐减少，而另一方面，企业也势必会通过“带装修”等方法，来为涨房租提供一个合理的理由。

  政策的影响同样也会波及到租赁市场。在浩浩荡荡的“抢人大战”之中，出租房可谓日益僧多粥少。再加上租售同权之后，很多地方租房也可以享受与买房一样的待遇，这时，因为房屋所占据的地理位置优势而带来的一系列利好资源，可能因为“租购同权”的实施而进一步强化。

  想起去年那条疯狂购买教育的新闻，当时为了一个，北京胡同一处仅11.4平米的教育，叫价530万，相当于一平米46万。

  那么假如租购同权真的顺利推行，这样的景象是否会在“房租”上重现?

  不过，未来全国房租和房价一样，一定是分化的。

  一线二线和三线四线城市是分化的，因为人口是决定租金水平的最大因素，前者是持续流入的，而后者是持续留出，这是大趋势任何人都无法改变，这也是今年以来各地爆发“抢人大战”的原因，人才引进来、房价或者房租涨上去。一线及热线二线城市的房租涨幅，甚至可能会超过房价。

  香港的现在，或许就是我们的将来

  《使徒行者2》中kobe的扮演者在接受媒体访问时，被问及自己印象最深刻的回忆时说：“最深刻的就是刚刚进TVB，工资不是很高，住在尖沙咀的劏房，当时每个月只有5、6000底薪，房租就已经交4000，生活十分窘迫，每天不能用超过50块，不然就没钱交租。”

  那么二十多万人住的房租高达4000的劏房什么样呢?

  比起房价来，大多数年轻人真正关心的恐怕更是房租问题。毕竟大城市的房子并不是普通人买得起的，而普通人付得起的租金却要不断上涨，因为高房价逃离的北上广，未来可能也会要因为高房租而逃离。后者比前者可能要更扎心。

  现在摆在你面前的，可能就有两条路，比起期望别人给你降房价降房租，还不如自己好好奋斗、提高收入，或者离开大城市，去一个环境优美、有发展潜力的二线城市，月薪1万房租5K的生活未必就比月薪5K房租1K的生活更有获得感，你说呢?