悬在碧桂园头上的 一把“利刃” 一个不经意便会惹来杀生之祸​！

  悬在碧桂园头上的 一把“利刃” !

  最近朋友圈又被碧桂园项目坍塌事件刷屏了。据安徽省六安市委通报，7月26日，安徽六安碧桂园建筑工地发生围墙和活动板房坍塌事故，16人送医，其中抢救无效死亡6人、1人伤情危急、2人伤势较重。

  这是今年6月份以后，被公开报道的第3起碧桂园项目坍塌事故。

  公开资料显示，6月24日上海碧桂园项目的售楼部发生模架坍塌，造成1死9伤;7月12日，杭州碧桂园项目附近出现坍塌形成大坑，未造成人员伤亡。

  三次坍塌事故合在一起，今年下半年以来，碧桂园的工程事故已经造成7人死亡。

  前两起坍塌事故发生后，对碧桂园工程塌方有3点看法：

  1、感觉近些年工程质量普遍降低了，好的原材料越来越少，成本也越来越贵。比如沙子，用的是细沙，导致混凝土达不到强度。

  2、开发商扣利润，工程质量合规即可，从设计上就卡合规临界线，比如钢筋的保护层变薄，比如基坑支护大部分用土钉墙，少用成本高的护坡桩。

  3、碧桂园工程塌方是概率问题，其他公司也可能塌，有的私下谈赔偿解决，有的由施工方顶包。

  尽管最近碧桂园工程质量导致的负面新闻不断，但碧桂园在金融圈的融资声誉似乎并未受到明显影响。今年上半年销售破4000亿人民币，位列房企销售排名第一，仍然是金融机构追着给钱的香饽饽。

  但在监管层严禁银行理财资金用于拿地(缴付土地竞买保证金、定金及土地出让价款)以及金融机构普遍被要求压缩房地产投放的情况下，融资越来越贵，碧桂园也必须加快高周转，实现存量项目的快速去化、新拿项目的快速开盘，因为开发越快，所占用资金的成本就越小。

  碧桂园的“456”规则，很多人都知道了，拿地4个月开盘，5个月资金为正，6个月将回笼资金投入新项目拿地，碧桂园的高周转能力有目共睹。

  当然，高周转的背后有一个更为重要的原因，就是碧桂园项目跟投的合伙人制度，“管理层员工”(区域及项目)强制跟投，碧桂园集团可以为项目提供杠杆配资。当然集团的钱也不是白借的，利息也不低，有朋友说是年化30%。

  实际收益=投资本金×年化收益率×投资天数/365。假设项目公司向集团借1个亿，如果正好用1年，那么利息就是3000万。高管们为了节省利息，当然想尽快还钱，快开盘。

  如今，尽管碧桂园的负面消息还未明显影响到其在金融圈的融资声誉，但是小编认为，有多把“利刃”已经悬在碧桂园的头上，一个不经意就会惹来杀生之祸：

  其一，管理层跟投制出现衍生问题，工程质量问题频繁出现，与“扣成本”、“快开盘”或有“必然”关系。

  这个推上碧桂园坐上冠军宝座的激励机制，也有可能成为将碧桂园拉下神坛的罪魁祸首。

  其二，跟投制下，区域管理层为了做更多的项目赚更多的钱，在项目拓展端获取上虽有一套清晰的拿地标准，但难免有疏漏。如某合作项目，或是尽调不严，或是知情不报，导致工程设计上的一些硬伤无法避免。

  其三，跟投制下，虽有销售业绩大幅上涨，但利润也有下降趋势，而在当前的严监管下，房企融资成本普遍提升，虽然摊子大融资不是问题，但投资的本质是赚钱，反应在股价上可能不好看。

  其四，工地倒塌损失的不仅是资金投入，更为重要的是失去人们的信任与拥戴。

  尽管楼市仍有不十分感冒工程质量的投资客存在，但投资客也在提升工程质量关注度，而且刚需客是主流，如果影响到销售回笼资金，碧桂园的资金链也会遇到挑战。

  看到上面这张图片是不是觉得太讽刺了，说好的“五星级的家”呢？更多的是觉得碧桂园自己给自己挖了一个坑或者是重重的给自己一记耳光！！

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