2014绍兴房地产年中成交分析

2014年上半年已经结束，房地产市场政策风云变幻，整体成交略显低迷。继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府也自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面;同时，受“钱荒”影响各大银行纷纷采取“限贷”、“停贷”措施，直至2014年5月政府出台 “央五条”，要求银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求，释放了部分刚需群体的买房需求。纵观上半年楼市调控，主要表现为：限购有所放宽。多地试水放松限购，呼和浩特市成为了第一个公开放开限购的城市。此后，济南等地对商品房限购政策也有了相应调整。

绍兴市区在调控政策上也有了小幅度调整，主要针对二次公积金贷款。从成交情况来看，2014年1月-6月，绍兴市区商品房市场呈现出量价齐跌的特点，其中商品住宅成交走低是影响整体成交量的主要因素。而市区二手房市场也表现平淡，无论成交量还是挂牌量与去年同期都有明显下降，楼市观望气氛浓厚。

据绍兴市房地产信息网数据显示，2014年1-6月，绍兴市区成交商品房4403套，成交面积为51.42万平方米，成交均价为10779元/㎡。其中，主城区成交2098套，成交面积为23.91万平方米;袍江新区成交858套，成交面积为9.13万平方米;镜湖新区成交1447套，成交面积为18.38万平方米。绍兴市区成交二手房1830套，成交面积为15.08万平方米，其中住宅类二手房成交1737套，成交面积为14.44万平方米。非住宅类二手房成交93套，成交面积为0.64万平方米(2014年1月-6月累计数据撤销房源不统计;二手房数据包含袍江新区)

新房部分

2014年1月-6月，绍兴市区商品房成交主要以商品住宅为主。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2014年1-6月绍兴市区商品房成交总量为4403套，其中主城区成交2098套，同比下降42%;袍江新区成交858套，同比下降32.4%;镜湖新区成交1447套，同比上升31.5%。各类商品房中，商品住宅成交2861套，其中，普通商品住宅成交2599套，同比下降39.7%;高档商品住宅成交262套，同比下降24.5%;商业物业成交459套，同比上升8.5%;办公地产成交1083套，同比上升19.7%。2014年上半年，绍兴市区商品房成交量有所下降，表现为主城区和袍江新区商品房成交量明显下降，镜湖新区商品房成交量有所回升。

据绍兴房地产信息网统计数据显示，2014年1—6月份，绍兴市区商品房总成交面积51.42万平方米，其中主城区商品房总成交面积23.91万平方米，同比下降46.9%。袍江新区商品房总成交面积9.13万平方米，同比下降39.9%。镜湖新区商品房总成交面积18.38万平方米，同比上升29.6%。其中：商品住宅成交总面积为37.16万平方米，普通住宅成交面积为30.52万平方米，同比下降40.9%，高档住宅成交面积为6.64万平方米，同比下降21%;商业地产成交面积为5.51万平方米，同比下降17.8%;办公地产成交面积为8.75万平方米，同比上升14.8%。

据绍兴房地产信息网统计数据显示，2014年1—6月份，绍兴市商品房市场总体成交均价10779元/㎡，同比下降4%。主城区商品房成交均价为11354元/㎡，同比下降5.6%;袍江新区商品房成交均价为7481元/㎡，同比下降3.6%;镜湖新区商品房成交均价为11669元/㎡，同比下降5.8%。各类商品房成交均价中，普通商品住宅成交均价为9475元/㎡，同比下降11.6%;高档商品住宅成交均价为17338元/㎡，同比上升4.6%;商业物业成交均价为13797元/㎡，同比上升20.4%;办公物业成交均价为8450元/㎡，同比下降2.3%。较去年同期相比，三大区域成交均价均有所下降。

据绍兴市房地产信息网数据显示，2014年1-6月份，绍兴市区商品住宅市场总体成交2861套，成交总面积为37.16万平方米，成交均价为10880元/㎡。其中，2014年上半年主城区商品住宅成交1287套，位居三大区块成交排行榜首，同比下降56.8%;成交面积17.03万平方米，同比下降56.1%。袍江新区商品住宅成交528套，同比上升50.5%;成交面积6.5万平方米，同比下降48.1%。镜湖新区商品住宅成交1046套，同比上升71.2%;成交面积为13.63万平方米，同比上升56.1%。其中，主城区中，生态园区是商品住宅成交主要区域，该区多为小户型、总价低的刚需项目，如中亚香郡、银墅湾等，随着交通和公共设施的不断完善，生态园区发展日益成熟，未来高新区核心的定位也成为推动当地楼市成交的一大动力。此外，主城区中城东、城南、城西区块也有不少商品住宅成交。城东区域中，今年新开盘的颐和雅苑是该区成交主力，位于迪荡二期核心区域、周边已有成熟小区、教育资源的完善，加之颐和雅苑不仅有小户型适合刚需置业者，也有大户型能满足改善型置业者需求。城南区域和城西区域中，老盘的去化成为商品住宅成交主要动力，如位于城南的彩虹名家、润和南岸花城、华升南山郡、合成景园，位于城西的滨江·稽山翡翠园、观澜豪庭、信达银郡等。市区(环内)、城北区域和会稽山度假区仍有少量项目房源成交。2014年，袍江新区再次陷入成交低谷，上半年仅成交528套，缺少新盘的助推，以及刚需项目的饱和都成为当地楼市发展的瓶颈。镜湖新区成交1046套，新老盘相继发力，让上半年镜湖新区商品住宅一线飘红。其中，景瑞上府、御和园持续加推，价格和位置的优势让其深受市场青睐。而迎恩府、紫金府等几个新盘拥有良好的资源，同时，市区罕有的多层、小高层、排屋项目也是一大卖点，成交表现不俗。

主城区各区商品住宅成交分布

据绍兴市房地产信息网数据显示，2014年1-6月份，绍兴市区商业物业成交459套，同比上升8.5%;成交面积5.51万平方米，同比下降17.9%;成交均价13797元/㎡，同比上升20.4%。2014年上半年，绍兴市区商业物业主要成交区域为主城区，成交232套，占商业物业总成交面积的50.5%，成交面积为2.64万平方米。作为绍兴老城区，主城区拥有良好的商业氛围，该区域中的商业项目较少，而上半年中陆续出现了金帝银泰城、大地藏元时代和玲珑湾，让主城区商业有了新气象，尤其是位于市区核心区域的金帝银泰城，作为绍兴市区首个银泰百货入驻点，周边又缺少成熟的商业综合体，未来发展前景十分可观，开盘成交86套，位于主城区商业物业成交榜首。袍江新区成交102套，成交面积为0.87万平方米。其中，蔚兰星城、金湖湾、尚都中心是该区的成交主力。镜湖新区成交商业物业125套，成交面积为2万平方米。其中，中国机电城成交86套，是该区商业物业的成交主力。上半年中，绍兴市区商业物业表现为量价齐升，但成交面积有所下降，主要原因为主城区所成交房源多为小面积，均价高，且该区商业物业成交所占比例较大。

据绍兴市房地产信息网数据显示，2014年1-6月份，绍兴市区办公物业总体成交1083套，同比上升19.7%;成交面积为8.75万平方米，同比上升14.8%。其中，主城区成交579套，成交面积为4.24万平方米;袍江新区成交228套，成交面积1.76万平方米;镜湖新区成交276套，成交面积为2.75万平方米。 2014年上半年，办公地产成交于去年同期相比稳中有升。三大区域成交情况来看，主城区是主要成交区域，其中，位于迪荡区域的黄金时代大厦、环球万豪中心和位于城北区域的好望大厦是该区办公地成交主力。袍江新区中，绍兴国际财富中心成交120套，尚都中心成交82套，绍兴世纪广场成交26套，是该区所成交的全部办公房源。镜湖新区中，颐高广场成交128套，是该区成交办公地产最多的项目。

从月成交量来看，上半年绍兴市区商品房成交量止升回跌，每月成交量均低于去年同期。2014年1月绍兴楼市延续了去年年底的火热成交形势，成交973套，但随后正值传统春节小长假，2月成交量有所回落。金三银四，绍兴楼市整体成交平平，到5月份，成交量有明显回暖，而6月份，成交582套，是2014年以来成交量最少的一月。总体来说，上半年，绍兴市房地产市场“量价齐跌”，不少楼盘也开始采取“以价换量”的营销模式，但经历了2013年楼市火热成交、2014年政策的波动以及社会经济各方面的不景气，观望成为购房者的主要态度。

住宅类商品房成交情况

2014年，绍兴楼市住宅市场量价齐跌。据统计数据显示，2014年1—6月，绍兴市区商品住宅成交2861套，其中，普通商品住宅成交2599套，同比下降39.7%;高档商品住宅成交262套，同比下降24.5%;成交总面积为37.16万平方米，普通住宅成交面积为30.52万平方米，同比下降40.9%，高档住宅成交面积为6.64万平方米，同比下降21%;普通商品住宅成交均价为9475元/㎡，同比下降11.6%;高档商品住宅成交均价为17338元/㎡，同比上升4.6%。

从成交量上看，2014年1—6月，绍兴市区商品住宅市场高开低走，在5月中有小幅回升，整体来看，上半年住宅市场成交略显低迷。1月成交707套，是上半年商品住宅成交最多的一个月，2013年底开盘加推的项目集中成交是本月商品住宅成交主要动力，如位于主城区生态园区的中亚香郡，位于镜湖新区的景瑞上府和迎恩府。而2月成交458套，环比下降35.2%。到3月、4月商品住宅成交量仍持续下降，分别成交425套和403套，这两个月中，有不少项目开盘加推，但成交仍未有起色。受3、4月项目房源的集中入市影响， 5月商品住宅成交量有所回升，但幅度仍不大，本月中，位于迪荡二期核心区域的新盘颐和雅苑成为商品住宅成交主力项目。6月，绍兴市区商品住宅市场成交再次跌落，是上半年成交最低点。过去的2013年绍兴市区商品房成交火爆，在商品住宅市场成交方面，上一年刚需购买力过度透支也成为2014年住宅市场成交低迷的一大因素，加之自开年以来楼市观望情绪日益加剧，虽然不少项目在价格和优惠上有所调整，仍未能使住宅市场成交恢复往日的火热。

从成交面积上来看，成交面积小于100㎡的房源有1066套，占商品住宅总成交量的37%;从成交均价上来看，价格在10000元/㎡以下房源占商品住宅总成交量的56%，由此可见，虽然上半年商品住宅成交量同比有所下降，但成交形势基本相同，小户型、总价低的房源占总成交比例较大，可见刚需房源仍是目前商品住宅的成交主力。此外，目前市场中一些经济型中高端项目也备受关注，如景瑞上府、中亚香郡、银墅湾等，这些项目中所涵盖的排屋类高档住宅受区域位置和周边配套影响，在价格上低于其他区域同类产品，但性价比仍十分可观，受到不少改善型置业者追捧。因此，成交面积大于180平方米的房源占到总成交量的12%，但成交均价在18000元/㎡以上房源却仅占4%。

绍兴区市主城区二手房成交总量分析

2014年1—6月，楼市调控政策并未出现大的波动，绍兴市区二手房成交趋于平稳，月成交基本保持在300套左右。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2014年1月-6月份，绍兴市二手房市场总体成交1830套，同比下降64.6%，成交面积15.08万平方米，同比下降62.9%。其中，住宅类二手房成交1737套，同比下降65.4%;非住宅类二手房成交93套，同比下降77.5%。

全市二手房成交区域分析

住宅类

2014年1—6月，绍兴市区二手房住宅市场成交量同比有所下降，与去年同期受政策影响二手住宅成交暴涨不同，今年二手住宅总体成交较为稳定，其中，所成交的二手住宅多为房房源，如位于城西的辕门新村和位于市区(环内)的望花新村等拥有良好教学资源的二手房一直以来深受市场的追捧，而在户型面积上，小户型房源更有利于市场成交。据统计，在100平方米以下的二手住宅房源占总成交量的71.6%，共成交1737套，同比下降65.4%;成交面积14.44万平方米，同比下降63%。在区域成交量上，市区(环内)是二手房住宅的主要城区区域，成交571套，成交面积为3.57万平方米;城东区域成交237套，成交面积为2.37万平方米;城南区域成交231套，成交面积为2.08万平方米;城西区域成交157套，成交面积为1.03万平方米;城北区域成交132套，成交面积为1万平方米;生态园区成交64套，成交面积为0.61万平方米;会稽山度假区成交8套，成交面积为0.37万平方米;袍江新区成交337套，成交面积为3.4万平方米。

非住宅类

据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2014年1—6月，绍兴市区非住宅类二手房总体成交93套，同比下降77.5%;成交面积0.64万平方米，同比下降59.5%。其中，商业二手房成交61套，多位于市区(环内)。办公用途二手房成交7套，而其他用途二手房成交25套。其中市区(环内)成交34套，成交面积为0.29万平方米，城东区块成交15套，成交面积为0.07万平方米;城南区块成交14套，成交面积为0.09万平方米，城西、城北分别成交4套、8套，生态园区成交4套房源，袍江新区成交14套非住宅二手房，成交面积为0.12万平方米。会稽山度假区未有成交该类二手房。